홈 › 대출 › 근저당 설정비, 2011년부터 은행이 낸다는데 왜 나도 돈이 나갈까요?
- 주택담보대출을 받을 때 근저당권을 설정하는 비용(등록면허세·지방교육세·등기신청수수료·법무사 수수료·감정평가 수수료)은 2011년 7월부터 은행이 부담해요.
- 대출받는 사람이 내는 건 국민주택채권 매입 비용과 인지세 절반이 대표적이에요.
- 대출을 다 갚은 뒤 근저당을 지우는 말소 비용은 대출받은 사람이 부담해요.
- 대출 다 갚았다고 근저당이 자동으로 사라지지 않으니 말소 신청을 따로 해야 해요.
주택담보대출을 알아보다 보면 “근저당 설정비는 누가 내요?”라는 질문을 자주 하게 돼요. 예전에는 대출받는 사람이 설정비를 다 냈기 때문에 수백만원이 들기도 했어요. 그래서 지금도 설정비가 부담돼 대출을 망설이는 분들이 있어요.
하지만 2011년 이후로는 설정비 대부분을 은행이 내요. 대신 대출받는 사람이 내야 하는 비용이 따로 남아 있어서 헷갈리기 쉬워요. 근저당 설정비가 무엇이고 누가 어떤 비용을 내는지 쉽게 정리해볼게요.
근저당 설정비는 왜 생길까
근저당은 은행이 돈을 빌려주면서 집을 담보로 잡았다는 사실을 등기부등본에 기록하는 거예요. 대출을 못 갚으면 은행이 이 집을 경매에 넘겨 돈을 회수할 수 있는 권리를 갖게 돼요. 이 권리를 등기하는 데 세금과 수수료가 들어가는데, 이게 근저당 설정비예요.
원래는 이 비용을 대출받는 사람이 냈지만, 법원 판결과 공정거래위원회의 표준약관 개정을 거쳐 2011년 7월부터 은행이 부담하게 됐어요. 당시 보도에 따르면 3억원 담보대출 기준으로 고객이 내던 설정비가 225만원에서 36만원 수준으로 줄었어요.
| 비용 | 부담 주체 |
|---|---|
| 등록면허세·지방교육세 | 은행 |
| 등기신청수수료·법무사 수수료 | 은행 |
| 감정평가 수수료 | 은행 |
| 국민주택채권 매입 비용 | 대출받는 사람 |
| 인지세 | 은행·대출받는 사람 50%씩 |
| 근저당 말소 비용 | 대출받는 사람 |
대출받는 사람이 내는 비용은 따로 있어요
설정비 대부분을 은행이 내도 대출받는 사람의 몫이 사라지는 건 아니에요. 대표적인 게 국민주택채권 매입 비용이에요. 근저당을 등기하려면 일정 금액의 국민주택채권을 사야 하는데, 보통은 사자마자 바로 팔아(할인해) 그 차액만 부담해요. 금액은 설정 금액과 채권 할인율에 따라 달라져요.
인지세도 은행과 절반씩 나눠 내요. 대출 금액 구간별 인지세는 대출 인지세 글에 정리돼 있어요. 그래서 대출 실행일에는 이 비용들을 뺀 금액이 들어오거나 연결 계좌에서 빠져나가요.
은행이 설정비를 부담하게 되면서, 대출을 일찍 갚으면 은행이 낸 설정비를 회수하지 못하는 문제가 생겼어요. 그래서 주택담보대출에는 보통 3년 안에 갚으면 중도상환수수료가 붙어요. 최근 기준은 중도상환수수료 개편 글에서 확인할 수 있어요.
말소는 직접 신청할 수도 있어요
근저당 말소는 은행에 맡기는 방법과 직접 신청하는 방법이 있어요. 은행에 맡기면 편하지만 법무사 수수료가 더해질 수 있어요. 직접 하려면 은행에서 해지증서 등 말소에 필요한 서류를 받아 관할 등기소를 방문하거나 인터넷등기소에서 전자신청을 하면 돼요. 이때 등록면허세와 등기신청수수료만 내면 되니 비용을 아낄 수 있어요.
말소가 끝나면 등기부등본을 다시 떼어 근저당 기록에 말소 표시가 됐는지 확인하세요. 집을 팔 계획이 있다면 매수인이 등기부등본을 확인하기 때문에 미리 정리해두는 게 좋아요.
대출을 다 갚았다면 말소부터 확인하세요
- 대출을 모두 갚아도 근저당은 등기부등본에 그대로 남아요. 말소 신청을 해야 지워져요
- 말소 비용(등록면허세·수수료 등)은 대출받은 사람이 부담해요
- 은행에 말소를 맡기면 법무사 수수료가 추가될 수 있고, 직접 등기소에 신청하면 비용을 줄일 수 있어요
- 집을 팔거나 다른 대출을 받을 때 근저당이 남아 있으면 절차가 복잡해지니 미리 정리하세요
자주 묻는 질문
Q. 전세대출도 근저당을 설정하나요?
전세대출은 집주인 집에 근저당을 잡는 방식이 아니라, 보증기관의 보증서나 전세금 반환 채권을 담보로 하는 경우가 많아요. 그래서 주택담보대출 같은 설정비 구조가 아니에요.
Q. 근저당 설정 금액은 왜 대출금보다 크나요?
근저당은 이자와 연체이자까지 담보하기 위해 보통 대출금의 110~120% 수준으로 설정해요. 그래서 등기부등본의 채권최고액이 실제 대출금보다 커요.
Q. 대출을 갈아타면 설정비를 다시 내나요?
새 은행이 다시 근저당을 설정하는데, 설정비는 새 은행이 부담해요. 다만 국민주택채권 매입 비용, 인지세, 기존 근저당 말소 비용은 대출받는 사람이 다시 낼 수 있어요.
Q. 2011년 이전에 낸 설정비를 돌려받을 수 있나요?
과거 설정비 반환을 둘러싼 소송이 있었지만 개별 사안마다 결과가 달랐어요. 오래된 대출이라면 지금 반환을 기대하기는 어려워요.
정리하면
주택담보대출 근저당 설정비는 2011년 7월부터 은행이 부담하고, 대출받는 사람은 국민주택채권 매입 비용과 인지세 절반, 나중에 말소 비용을 내요. 대출을 다 갚으면 근저당 말소를 따로 신청해야 하니 잊지 마세요. 대출 한도 기준은 주택담보대출 한도 글도 함께 참고해보세요.